Administratori i pallatit: abuzimet dhe kontrollet

Si arrin dikush te kjo faqe me një dosje pallati

Një prej atyre që e hapin këtë faqe është vetë administratori: një banor i pallatit që ka pranuar detyrën nga mirësia, ose një person që e bën si punë anësore për disa ndërtesa. Ka marrë një thirrje nga policia ose një kërkesë nga bashkëpronarët për të dorëzuar llogaritë, dhe nuk e di nëse ajo që ka bërë gjithë këto vite, duke i përzier ndonjëherë paratë e pallatit me nevojat e veta të përkohshme, është thjesht një parregullsi kontabël apo diçka më e rëndë. Ai ka frikë të flasë me fqinjët, sepse dihet se zëri përhapet shpejt në një ndërtesë.

Një tjetër është banori që ka vënë re se fondi i rezervës është më i vogël se ç'duhej, ose se punimet e ashensorit janë paguar dhe nuk janë bërë. Ai nuk është ekspert i kontabilitetit, ndjen se po e merr për qejf dikush që ai e njeh, dhe nuk di nëse duhet të shkojë te policia, të kërkojë një mbledhje apo të presë. Pyetja e tij është pikërisht ajo që e ndan një konflikt fqinjësh nga një çështje penale.

E treta është një familje shqiptare që ka blerë një banesë me kredi, paguan rregullisht kuotën dhe zbulon se kontratat me furnizuesit janë lidhur me persona të afërt me administratorin. Ajo nuk dëshiron të hapë një luftë në ndërtesën ku jeton, por as nuk dëshiron të paguajë për punë që nuk janë kryer. Ka ardhur këtu për të kuptuar çfarë mund të kërkojë, kujt t'i drejtohet dhe çfarë kosto do të ketë një hap i tillë në marrëdhëniet me banorët e tjerë.

Në secilin rast, përgjigja nis me dokumentet, jo me zemërimin.

Vendimet që nuk presin deri në mbledhjen e radhës

Në një çështje abuzimi në pallat, kohët e vendimit janë të shpejta dhe çdo zgjedhje ka çmimin e vet. Nëse jeni administratori, vendimi kryesor është nëse do të ktheni menjëherë shumat që mungojnë. Kthimi i shpejtë duket mënyra më e natyrshme për të qetësuar situatën, dhe ligji e merr parasysh si sjellje të mirë; por ai nuk e fshin atë që ka ndodhur dhe mund të lexohet nga bashkëpronarët si pranim. Çmimi i kthimit pa këshillë është një deklaratë e padashur; çmimi i vonesës është që vendimi mund të merret nga të tjerët.

Zgjedhja tjetër është nëse do të dorëheqni përpara se t'ju largojnë. Një dorëheqje e vullnetshme mund të ndalojë një debat të pakëndshëm dhe ta bëjë më të lehtë kalimin e dokumentacionit; por, në momentin e gabuar, mund të duket si largim i dikujt që ka diçka për të fshehur. Edhe mënyra si dorëzohet arkiva ka rëndësi, sepse ajo që nuk dorëzohet pas largimit lexohet si fshehje.

Nëse jeni bashkëpronari që ka rezerva, bivioja është nëse do të kërkoni fillimisht llogaritë me shkrim apo do të shkoni drejt e te autoriteti. Kërkesa me shkrim është më e thjeshtë dhe i jep administratorit mundësinë të shpjegohet; por, nëse dokumentet janë në duart e tij, e lë kohë për t'i ndryshuar. Denoncimi i shpejtë mund të mbrojë provat; por, nëse rezervat ndërtohen mbi supozime, rrezikon të prishë marrëdhënien me fqinjët pa nevojë. Një mbrojtës që sheh dokumentet mund t'ju tregojë se cili hap përshtatet më mirë.

Dokumentet e pallatit që duhen sjellë

Nga kutia e dokumenteve të pallatit varet shpesh gjithçka. Kush është i hetuar dhe kush është bashkëpronar duhet të nisë me po ato materiale, secili nga këndvështrimi i vet.

• Regjistri i kontabilitetit të pallatit dhe çdo fletë llogarie që tregon hyrjet e daljet. Tregon nëse paratë janë ndjekur apo janë përzier me të tjera.
• Pasqyrat e llogarisë bankare të pallatit, nëse ka të tillë. Një llogari e veçantë mbron administratorin dhe banorët; mungesa e saj bëhet shpesh pikëpyetje.
• Procesverbalet e mbledhjeve, me vendimet mbi buxhetin, punimet dhe zgjedhjen e furnizuesve. Tregojnë se kush ka autorizuar çfarë.
• Kontratat, preventivat dhe faturat e punimeve. Krahasoni shumën e paguar me punën e kryer dhe mbani shënim kush e ka bërë.
• Tabela e kuotave sipas banesave, me pagesat e secilit. Shpesh këtu del se kush ka paguar, kush jo dhe ku mungojnë shuma.
• Mesazhet, email-et dhe letrat midis administratorit dhe banorëve, edhe ato që duken të parëndësishme. Shpjegojnë shumë nga ato që akti nuk thotë.
• Fotografi të punimeve, të bëra sot, nëse ka mosmarrëveshje se çfarë është kryer vërtet.

Mbajini origjinalet në një vend të sigurt dhe punoni me kopje.

Nëse ndonjë nga këto dokumente mbahet nga administratori i mëparshëm ose nga një banor tjetër, kërkojini me shkrim dhe mbani kopje të kërkesës. Një refuzim i dokumentuar vlen po aq sa dokumenti vetë, sepse tregon se kush e ka penguar qasjen. Mos u përpiqni t'i merrni vetë me forcë ose me ankth: një kërkesë e rregullt, e dërguar me provë dorëzimi, e ruan pozitën tuaj dhe i jep mbrojtësit një pikënisje të pastër.

Si ndryshon jeta në ndërtesë kur hapet një çështje

Pallati është një vend ku të gjithë njihen, dhe një hetim për abuzim nuk mbetet fshehur. Fqinjët ndahen në grupe, dikush mbron administratorin, dikush tjetër e akuzon, dhe takimet në shkallë ose në grupin e mesazheve kthehen në ngarkesë për ata që duan vetëm të jetojnë qetë. Fëmijët kapin tensionin dhe shpesh dëgjojnë më shumë nga ç'duhet.

Për administratorin, pasojat janë të menjëhershme. Nëse e bën si profesion, klientët e tjerë mësojnë dhe disa tërhiqen; nëse është banor, humb shpejt respektin dhe ndonjëherë e gjen veten të përjashtuar nga bisedat e përditshme. Nëse banka ka një llogari të hapur në emrin e tij për pallatin, mund të kërkojë sqarime ose të bllokojë veprimet. Edhe kredia personale mund të preket, sepse një procedim i njohur e bën bankën më të kujdesshme.

Për bashkëpronarët, çështja ka kosto të tjera. Ndërtesa mund të mbetet pa administrator për një kohë, shërbimet e ngrohjes, pastrimit dhe ashensorit mund të ndërpriten ose të vonojnë, dhe pagesat e punimeve të pezulluara mbeten të paqarta. Familjet me shpenzime të përditshme të ngushta ndjejnë kuotën shtesë që kërkohet për të mbuluar boshllëkun.

Për ata që jetojnë me qira, situata është edhe më e vështirë: nuk janë bashkëpronarë, nuk kanë zë në mbledhje, por paguajnë përmes pronarit dhe përjetojnë pasojat. Zgjidhja e shpejtë është një administrator i ri, i zgjedhur me vendim të qartë dhe me dorëzim të dokumentuar të gjithçkaje.

Pyetjet që e ndihmojnë mbrojtësin të kuptojë pallatin tuaj

Çështjet e bashkëpronësisë janë të ndryshme nga një ndërtesë te tjetra. Këto pyetje i shërbejnë mbrojtësit të ndërtojë një pamje reale.

• A ka pasur një vendim mbledhjeje që e autorizonte shpenzimin e diskutuar, dhe ku është procesverbali i tij?
• A ishin paratë e pallatit në një llogari të veçantë apo përzier me paratë e mia, dhe si dokumentohet kjo ndarje?
• Nëse ndërhyrja ishte e shpejtë dhe urgjente, çfarë provash tregojnë se ishte e vërtetë dhe se unë e raportova menjëherë?
• A ka furnizues që kanë lidhje me mua ose me familjen, dhe si shpjegohet zgjedhja e tyre?
• Shumat e kthyera tashmë, ose që mund të kthehen, si ndikojnë në vlerësimin e çështjes, dhe a ka një mënyrë të sigurt për t'i kthyer?
• Bashkëpronarët mund të tërhiqen nga denoncimi, apo çështja ecën pavarësisht nga vullneti i tyre?
• Çfarë ndodh me detyrën time nëse jam ende administrator gjatë hetimit?
• Si ndahen kompetencat midis çështjes penale dhe asaj civile, dhe cila nis kur?

Shënoni përgjigjet dhe kërkojini me shkrim kur janë të rëndësishme.

Mos prisni përgjigje për të gjitha në takimin me mbrojtësin: disa varen nga dokumente që sapo po mblidhen. Shkruani pyetjet në një fletë të veçantë dhe kërkoni përgjigjet me shkrim, që të mund t'i rilexoni në qetësi dhe t'ua tregoni, kur duhet, anëtarëve të familjes që kanë një interes të ligjshëm.

Pyesni edhe për kostot: çfarë përfshihet në marrëveshjen e mbrojtjes, çfarë shpenzimesh shtesë mund të dalin dhe si komunikohen. Një marrëveshje e qartë që në fillim e bën bashkëpunimin më të qetë për të dyja palët.

Çfarë nuk duhet bërë kur ndërtesa është në pikëpyetje

Në një pallat, çdo hap shihet nga të gjithë. Këto janë sjelljet që e dëmtojnë më shumë pozitën tuaj, qoftë si administrator, qoftë si bashkëpronar.

• Mos e merrni arkivën në shtëpi dhe mos e zhvendosni pa procesverbal. Çdo dosje që zhduket pasi është ngritur pyetja lexohet si fshehje.
• Mos hartoni procesverbale mbledhjesh me datë të prapambetur. Edhe kur qëllimi është të rregullohet një gjë e vjetër, krijohet një dokument i rremë.
• Mos ktheni para në dorë, pa kuitancë dhe pa një shkresë që tregon për çfarë i ktheni. Pa provë, kthimi nuk ka vlerë.
• Mos e akuzoni publikisht administratorin në grupin e pallatit. Fjalë të tilla mund të kthehen kundër jush si shpifje.
• Mos u grindni me fqinjët për çështjen në shkallë. Biseda të nxehta mbahen mend dhe mund të citohen.
• Mos nënshkruani vendime mbledhjeje që ju paraqiten përnjëherë pa i lexuar dhe pa e ditur çfarë miratojnë.
• Mos fshini mesazhe, as ato që ju duken të turpshme; fshirja është më e rëndë se përmbajtja.

• Mos u përpiqni të "rregulloni" regjistrin duke shtuar shënime që mungonin. Një faturë e shtuar vonë dallohet menjëherë dhe e shndërron një parregullsi në një akuzë tjetër.
• Mos pranoni të nënshkruani një lëshim detyre ose një pranim borxhi në mbledhje pa u konsultuar. Fjalët e shkruara aty mund të përdoren si deklaratë.

Kujtoni se në një ndërtesë, edhe heshtja e menduar ka vlerë. Folni vetëm pasi të keni një plan.

Kur pronari, paratë ose dokumentet janë përtej detit

Shumë banesa në Itali janë të blera nga familje shqiptare që jetojnë pjesën më të madhe të vitit në Shqipëri ose që ndahen ndërmjet Shqipërisë dhe Italisë. Pronari ndodhet larg, kuotat i paguan me transfertë, mbledhjet i ndjek me një prokurë dhe lajmet i merr nga një i afërm. Kur lind një shqetësim për abuzim, kjo distancë e bën çdo hap më të ngadaltë.

Bashkëpronari që jeton jashtë nuk mund të shkojë vetë në mbledhje, ndaj duhet të përgatitet një autorizim i qartë për dikë që e përfaqëson, i shkruar që të njihet në Itali. Nëse autorizimi është bërë në Shqipëri, duhet të jetë përkthyer dhe, kur kërkohet, legalizuar; një firmë e pa-vërtetuar nuk lejohet në mbledhje. Posta ndërmjet Italisë dhe Shqipërisë është e ngadaltë dhe e pasigurt, ndaj dërgojini dokumentet me kurrier që jep provë dorëzimi.

Pagesat ndërkombëtare lënë gjurmë që janë të dobishme: një transfertë me përshkrim të qartë tregon se kuota është paguar. Ruajini të gjitha. Nëse administratori pretendon se nuk ka marrë një pagesë, vërtetimi i bankës është prova më e fortë.

Nëse ndodhet jashtë Italisë vetë administratori, ose paratë janë dërguar jashtë vendit, çështja merr një anë tjetër dhe kërkon kujdes shtesë. Në atë rast mbrojtësi italian punon me një kolegë në vendin tjetër, dhe dokumentet kalojnë në të dyja drejtimet përmes përkthimeve të njohura. Konsullata ose ambasada shqiptare mund të vërtetojë dokumente identiteti, por nuk ndërhyn në një mosmarrëveshje pallati.

Si merret një çështje abuzimi në pallat

Përfaqësimi fillon me një mesazh ose një telefonatë, ku tregoni cilësinë tuaj: administrator, bashkëpronar apo qiramarrës, dhe çfarë dokumenti keni në dorë. Kjo pikë është e rëndësishme sepse mbrojtësi nuk mund të përfaqësojë administratorin dhe banorin që e akuzon në po atë çështje; interesat e tyre përplasen, dhe ai duhet të dijë anën që do të mbrojë që në fillim.

Në thirrjen fillestare mbrojtësi kërkon të shohë aktin ose kërkesën, më pas dokumentet e pallatit që sapo përmendëm. Përgjigjet jepen drejtpërdrejt: çfarë mund të kërkohet, çfarë duhet pritur, çfarë nuk duhet bërë. Nuk bëhen premtime për rezultat dhe nuk përdoren fjalë të ngushëllimit që nuk mbështeten në dokumente.

Komunikimi bëhet në shqip ose në italisht, siç e ndieni më të qartë. Mbrojtësi shpjegon fjalët që përdorin aktet dhe regjistrat e kontabilitetit me shembuj nga jeta e një ndërtese. Studio ka zyra në Romë, në Milano dhe në Napoli, dhe merret me çështje në gjykata të ndryshme; kur pallati ndodhet në një qytet tjetër, koordinohet me një kolegë që njeh gjykatën vendase. Për mesazhe të shkurtra shkruani në adresën avvmassimoromano@gmail.com, kurse për urgjenca përdorni telefonin e shënuar në krye të faqes.

Gjatë procesit, familja merr përditësime të shkruara pas çdo seance ose çdo hapi të rëndësishëm.

Mbledhje. Takimi i bashkëpronarëve ku merren vendimet. Procesverbali i saj tregon se kush ka pranuar çfarë dhe kur.

Termat që dalin në dokumentet e një pallati

Kur lexoni një akt për abuzim në bashkëpronësi, hasni fjalë që duken të njohura por kanë kuptim të saktë. Këtu janë ato më të shpeshtat.

Administrator. Personi që menaxhon pjesët e përbashkëta dhe paratë e pallatit. Nuk është pronar i tyre; është kujdestar i përkohshëm.

Përvetësim. Përdorimi i parave që ke në dorë, por që i takojnë të tjerëve, sikur të ishin të tuat. Plotësohet edhe kur personi ka ndërmend t'i kthejë, e edhe kur i kthen vërtet më vonë.

Kuota. Pjesa që secili banor paguan për shpenzimet e përbashkëta. Llogaritet sipas pronësisë dhe shfaqet në tabelën e administratorit.

Fond rezervë. Shuma e mbledhur për punime të ardhshme. Është e para që preket kur ka abuzim, ndaj kërkohet pasqyra e saj.

Ndërhyrje urgjente. Punim që mund të urdhërohet pa mbledhje, por që duhet raportuar menjëherë. Kuptimi i saj shpesh diskutohet.

Revokim. Largimi i administratorit me vendim të mbledhjes ose, në raste të rënda, me kërkesë te gjykata.

Furnizues. Firma ose personi që kryen punimet ose shërbimet e paguara nga pallati.

Parregullsi kontabël. Mospërputhje midis parave të hyra, të dala dhe dokumenteve. Mund të jetë gabim, por mund të jetë edhe pika e nisjes e një procedimi.

Kontakti mbetet i hapur gjatë gjithë çështjes: nëse dalin dokumente të reja ose ndryshon pozita e bashkëpronarëve, e rishikojmë së bashku strategjinë.