Blerja e një banese: kaparët, ndërmjetësit dhe rreziqet

Çfarë humbet një familje kur kapari shkon dhe banesa nuk vjen

Banesa është kursimi i viteve të tëra, dhe humbja e kaparit nuk është një humbje e thjeshtë financiare. Është pushimi pa pushim, puna me orë shtesë, parat e dërguara nga të afërmit në Shqipëri, kreditë e marra me ndihmën e miqve. Kur kapari mbetet te një shitës që zhduket, ose te një ndërmjetës që nuk ka asnjë të drejtë ta marrë, familja humbet njëherësh paratë dhe kohën që kishte caktuar për të ndërtuar një jetë më të sigurt.

Pasojat e përditshme vijnë shpejt. Qiraja vazhdon të paguhet, sepse banesa e re nuk ekziston. Fëmijët që duhej të ndërronin shkollë mbeten aty ku janë. Kreditë e marra për të mbledhur shumën vazhdojnë të kërkojnë këste, edhe pse nuk ka asgjë në dorë. Në marrëdhënie me të afërmit që kanë dhënë hua, tensioni shfaqet menjëherë, dhe njeriu që mori vendimin ndihet përgjegjës për gjithçka.

Ka edhe pasoja të tjera. Nëse paratë kanë ardhur nga disa burime, si kursime, dhurata dhe hua nga jashtë, bankat dhe autoritetet mund të pyesin për prejardhjen e tyre, dhe këtë duhet ta shpjegojë njeriu me dokumente. Kush ka paguar në dorë ose pa prova shpesh nuk i ka ato dokumente. Për një shtetas të huaj, çështja mund të prekë edhe lejen e qëndrimit, sepse një qëndrim i qëndrueshëm lidhet me burime të ardhurash të shpjegueshme.

Prandaj ia vlen të mendohet jo vetëm si të shmanget humbja, por edhe si të provohet çdo hap që është bërë tashmë.

Kush e hap këtë faqe për një blerje banese që po prishet

Më shpesh e hap dikush që ka dhënë një kapar dhe pret një përgjigje që nuk vjen. Shitësi nuk i përgjigjet më telefonit, ndërmjetësi thotë se «po rregullohen letrat», dhe data e nënshkrimit kalon pa asnjë shpjegim. Ai fillon të kuptojë se nuk ka kontrolluar asgjë përpara se të paguajë, dhe pyet nëse mund të bëjë diçka.

E hap edhe familja që ka blerë një banesë mbi letër, përpara se të ndërtohet, dhe tani sheh se punimet kanë ngecur ose se ndërtuesi nuk dihet ku është. Ata kanë paguar këste, dhe pyetja e tyre është nëse shumat janë të mbrojtura dhe çfarë mundësish ligjore ekzistojnë. Përgjigjja varet nga ajo që është nënshkruar dhe nga mbulimi i kërkuar nga ligji për këto raste.

Ka dhe ata që përballen nga ana tjetër e çështjes: janë njoftuar si të akuzuar. Mund të jenë ndërmjetësi i një shitjeje që dështoi, shitësi i një banese me probleme, apo edhe blerësi që është pyetur për prejardhjen e parave. Për ta, çështja është e kundërt: duhet të provojnë se kanë vepruar me mirëbesim, se nuk dinin për problemet dhe se paratë kanë një burim të shpjegueshëm.

Të gjithë këta lexues kanë një gjë të përbashkët: një shumë të madhe në lojë dhe pak dokumente në dorë.

Ka dhe të afërm që nuk kanë paguar asgjë, por e shohin familjen të shkatërrohet nga një blerje e dështuar. Ata pyesin si mund të ndihmojnë pa e bërë më keq, dhe përgjigjja fillon me një rregull të thjeshtë: mblidhni dokumentet, mos paguani më, dhe flisni me mbrojtësin përpara se të kontaktoni ndokënd tjetër.

Çfarë të mblidhni që të provohet çdo hap i blerjes

Në çështjet e blerjes së banesës, dokumentet vendosin gjithçka. Mblidhni këto sa më herët, sepse disa mund të zhduken bashkë me njeriun që i dha.

• Çdo kontratë, parakontratë ose letër kapari që keni nënshkruar, me të gjitha faqet dhe me datën. Ato tregojnë çfarë është premtuar, çfarë shume është paguar dhe çfarë ndodh nëse shitja nuk kryhet.
• Dëshmi të çdo pagese: transferta bankare, kuitanca, ekstrakte llogarie. Një pagesë me bankë ka gjurmë; një pagesë në dorë ka vetëm fjalën tuaj, prandaj kërkoni çdo vërtetim të mundshëm.
• Mesazhet, emailet dhe njoftimet me shitësin dhe me ndërmjetësin, të ruajtura të pandryshuara. Tregojnë çfarë është thënë, çfarë është premtuar dhe kur ka filluar të vonohet gjithçka.
• Reklamat ose fotografitë e banesës ashtu siç ju janë shfaqur, me datën. Mund të tregojnë një përshkrim që nuk përputhet me realitetin.
• Dokumentet e pronësisë që ju janë treguar: akte, ekstrakte të regjistrit të pasurive, plane. Tregojnë nëse shitësi ishte vërtet pronar dhe nëse kishte bashkëpronarë.
• Çdo informacion mbi ndërmjetësin: emrin, kartën e vizitës, shoqërinë, adresën, faqen e internetit. Pa to, kërkimi i tij është i vështirë.
• Dëshmi të burimit të parave tuaja: kursime, dhurata, hua, shitje të një prone tjetër, me dokumente.
• Një listë me datat: kur e keni gjetur banesën, kur keni paguar secilën shumë, kur ka filluar vonesa.

Mos prisni që të keni gjithçka; dërgoni atë që keni, dhe mbrojtësi do t'ju thotë çfarë mungon.

Vendimet që duhen marrë kur keni frikë se po mashtroheni

Në këtë situatë keni disa zgjedhje reale, dhe secila ka një çmim që vjen shpejt.

Të ndaloni pagesat dhe të bllokoni transfertat ose të vazhdoni të shpresoni. Nëse një pagesë është ende në rrugë, kontakti i shpejtë me bankën mund të ketë ende vlerë. Çmimi është se prishni një marrëdhënie që ndoshta ishte ende e shpëtueshme, por vazhdimi i pagesave pa kontroll shton humbjen. Mos paguani asgjë të re derisa verifikimet të jenë bërë.

Të denonconi menjëherë ose të negocioni me shitësin. Denoncimi i shpejtë fikson datat dhe pengon që shitësi të shpërndajë paratë ose pronën. Negocimi mund të sjellë një kthim të pjesshëm, por i jep kohë njeriut që mund të zhdukë gjurmët. Çmimi i denoncimit është se i ndërpret raportet, dhe nuk ka siguri për kthimin e shumës.

Të nënshkruani aktin përfundimtar ose të pezulloni. Nëse frika del përpara nënshkrimit, pezullimi kushton, por nënshkrimi pa verifikime mund të jetë i pakthyeshëm. Mos u nxitni nga presioni i datës: një shitës i ndershëm pret verifikimin.

Të pranoni një kompensim të pjesshëm ose të kërkoni gjithçka. Një kompensim i pjesshëm shpejt është diçka konkrete, por mund të përmbajë një heqje dore nga e drejta për të vazhduar. Lexojeni përpara se ta nënshkruani.

Mbani parasysh se vendimet nuk marrohen një herë e mirë. Një hap i vogël sot, si dërgimi i një kërkese me shkrim ose ruajtja e një provë, mund të ruajë mundësi që do të humbasin nesër. Prandaj, edhe kur nuk jeni gati të bëni hapin e madh, bëni hapat e vegjël që nuk mbyllin asnjë rrugë.

Çfarë nuk duhet bërë kur kapari është paguar

Pas një humbjeje, njeriu vepron nga ngutja. Këto janë gabimet që e rëndojnë më shumë.

• Mos paguani më shumë për të «zhbllokuar» çështjen. Kërkesa për një pagesë të re është shpesh pjesë e mashtrimit, dhe kush e paguan e humb përsëri.
• Mos nënshkruani asnjë dokument të ri të sjellë nga ndërmjetësi ose shitësi pa e lexuar të përkthyer. Mund të përmbajë një heqje dore nga të drejtat tuaja.
• Mos konfrontoni vetë shitësin ose ndërmjetësin me kërcënime. Një mesazh i zemëruar mund të kthehet në akuzë ndaj jush dhe të ndërlikojë çështjen.
• Mos fshini mesazhe, emaile ose faturë, edhe ato që ju duken të turpshme. Janë provat tuaja më të mira dhe mbrojtësi duhet t'i shohë të gjitha.
• Mos postoni asgjë në rrjetet shoqërore ose në grupet e komunitetit, as emrat e atyre që keni në mendje. Mund të shpifni pa dashur, ose të paralajmëroni njeriun që duhet të ndiqet.
• Mos prisni që «të rregullohet vetvetiu». Çdo ditë humbur shton mundësinë që paratë të zhduken ose që prona të kalojë te një tjetër.
• Mos pranoni që një i njohur ta «zgjidhë» çështjen në mënyrë private, pa shkrim; çdo marrëveshje duhet dokumentuar.

Në thelb, ndaloni pagesat, ruani dokumentet dhe flisni me një mbrojtës përpara çdo hapi tjetër.

Dhe mos e përdorni rrugën e shpejtë të «ndihmës» nga persona që premtojnë t'i marrin paratë mbrapsht kundrejt një tarife të paguar paraprakisht. Shpesh janë mashtrues të tjerë që kërkojnë viktima të reja, dhe kush i beson e humb edhe herën e dytë shumën e paguar.

Pyetjet që i bëhen avokatit mbi blerjen e një banese

Këto pyetje i bëjnë ata që duan ta kuptojnë me të vërtetë ku qëndrojnë paratë dhe ç'mund të bëhet.

• Çfarë shkruan kontrata ose parakontrata që kam nënshkruar, dhe çfarë ndodh me kaparin nëse shitja nuk kryhet?
• Pronësia e banesës ishte reale? A kishte bashkëpronarë, hipoteka ose sekuestrime të regjistruara që nuk më janë thënë?
• Nëse banesa ishte mbi letër, a ishte marrë mbulimi bankar ose i siguruesit për shumat e paguara, dhe polica për difektet strukturore? Çfarë ndryshon nëse mungojnë?
• Ndërmjetësi ishte i regjistruar? Çfarë përgjegjësie ka ai kur nuk ka asnjë regjistrim?
• Çfarë mund të bëj tani për shumat e paguara: denoncim, kërkesë ndaj bankës, kërkesë civile? Cila është radha?
• Si provoj burimin e parave që kam paguar, dhe çfarë dokumentesh më duhen nga Shqipëria?
• Nëse jam unë i akuzuari, çfarë duhet të provoj për të treguar mirëbesimin tim?
• Çfarë afatesh ecin tani dhe cili hap nuk duhet të vonojë?

Kërkoni që përgjigjet t'ju jepen me shkrim, me radhën e hapave dhe me çmimin e secilit.

Shtoni pyetjet mbi çmimin e rrugës: sa kushton një denoncim, një kërkesë civile ose një negocim, dhe sa kohë mund të zgjasin? Cilat shpenzime mund të rikuperohen nëse çështja shkon mirë? Dhe çfarë ndodh nëse shitësi nuk ka asnjë pasuri për t'u kërkuar?

Pyesni gjithashtu çfarë dokumentesh nga Shqipëria mund të duhet të përkthehen, sepse ky hap shpesh vonon çdo gjë tjetër dhe mund të nisë që sot.

Kur paratë, banesa ose shitësi janë në vende të ndryshme

Blerjet e banesave përfshijnë shpesh më shumë se një vend. Dikush në Itali blen një banesë në Shqipëri për familjen, dikush në Shqipëri blen një banesë në Itali për kthimin, dikush përdor kursimet e Italisë dhe të Shqipërisë për të mbledhur shumën. Çdo rast ka rreziqe të veta, dhe mashtruesit i njohin mirë. Një ofertë e mrekullueshme nga një «ndërmjetës» që thotë se ka një banesë të lirë me çmim të ulët është shpesh një mashtrim, sidomos kur ju kërkon kapar të shpejtë nga larg.

Kur banesa ndodhet në Shqipëri dhe ju jeni në Itali, verifikimet bëhen në regjistrat shqiptarë, dhe mund të bëhen vetëm përmes një personi të besuar atje ose përmes një avokati. Mos u mbështetni te dokumentet që ju dërgon shitësi vetë; kërkoni që një person i pavarur të verifikojë pronësinë, hipotekat dhe rregullsinë urbanistike. Një prokurë e firmosur në Itali për një të afërm në Shqipëri duhet të jetë e vërtetuar siç kërkohet, dhe jepet vetëm te dikush që ia besoni me të vërtetë.

Transfertat e parave mes Italisë dhe Shqipërisë duhet të kenë një përshkrim të qartë dhe të shkojnë në llogari me emrin e pronarit, jo të ndërmjetësit. Kontratat në shqip duhen përkthyer dhe lexuar nga dikush që njeh sistemin përkatës. Ambasada ose konsullata shqiptare mund të ndihmojë me dokumentet e identitetit, jo me kontratat. Mbrojtësi italian dhe një koleg në Shqipëri mund të koordinohen për të gjetur ku është vendi i dokumenteve dhe ku mund të ndiqen paratë.

Fjalët që do të gjeni në një kontratë ose në një akuzë për banesë

Këto terma përsëriten në kontrata dhe në bisedat me mbrojtësin. Ja si i kuptojmë.

• Kapar: shuma që paguhet kur nënshkruhet premtimi i shitjes; rrezikohet kur paguhet pa verifikuar pronësinë.
• Pronësi: e drejta e vërtetë mbi banesën, që duhet kontrolluar para çdo pagese, bashkë me të gjithë bashkëpronarët.
• Bashkëpronar: një tjetër pronar i po asaj banese, pëlqimi i të cilit nevojitet për shitjen.
• Hipotekë: barra e regjistruar mbi banesën për një borxh; mund ta ndalojë ose ta ndërlikojë shitjen.
• Sekuestrim i regjistruar: kufizimi që autoriteti vendos mbi banesën; shfaqet në regjistër dhe duhet kontrolluar.
• Rregullsi urbanistike: përputhja e banesës me lejet e ndërtimit; një banesë me punime pa leje mund të krijojë probleme.
• Blerje mbi letër: blerja e një banese përpara se të ndërtohet; ligji kërkon mbulim bankar ose të siguruesit mbi shumat e paguara dhe një polic për difektet strukturore.
• Ndërmjetës i paregjistruar: personi që vepron si agjent pa qenë i regjistruar; çdo pagesë tek ai është e rrezikshme.

Nëse hasni një term tjetër, pyesni mbrojtësin.

Këto terma ju ndihmojnë të lexoni një kontratë përpara se ta nënshkruani, jo vetëm pasi të keni humbur. Nëse një kontratë nuk përmend qartë pronësinë, barrët dhe mbulimin e shumave, kjo është tashmë një sinjal që duhet ndalur dhe pyetur.

Çdo term që nuk kuptoni, kërkoni ta shpjegojë një i pavarur, jo ndërmjetësi që ju shet banesën. Interesi i tij nuk përputhet gjithmonë me tuajin.

Si i ndjek studioja çështjet e blerjes dhe të mashtrimit të banesave

Kur na kontaktoni për një blerje të prishur, kërkojmë dokumentet që keni dhe një rend ngjarjesh: kur keni gjetur banesën, kur keni paguar, kur ka filluar vonesa. Nuk kërkojmë një rrëfim të përsosur; kërkojmë atë që mbani mend dhe ato që keni në dorë. Nga to ndërtojmë një pamje të qartë të asaj që është bërë, ku janë paratë dhe çfarë rrugësh ekzistojnë.

Shkruani në avvmassimoromano@gmail.com ose na telefononi, në shqip ose në italisht, dhe dërgoni kontratat, faturat dhe mesazhet. Nëse ka një pagesë që po ecën, thoni që në fillim, sepse çdo orë ka rëndësi për bllokimin e saj. Në bisedë ju tregojmë cili hap duhet bërë menjëherë, çfarë kosto ka dhe çfarë nuk mund të premtohet.

Kur çështja prek Shqipërinë, koordinojmë me një koleg atje për verifikimet në regjistra dhe me një përkthyes për kontratat. Çdo përmbledhje ju vjen me shkrim në shqip. Takimet bëhen në sedet tona në Romë, Milano ose Napoli, ose me video. Nuk japim parashikime mbi kthimin e shumave; ju japim një pamje të vërtetë të dokumenteve dhe të rrugëve ligjore që ekzistojnë.

Nëse çështja kërkon një rindërtim të rrjedhës së parave, e bëjmë bashkë me ju: nga burimi, përmes transfertave, deri te marrësi. Ky rindërtim shërben si për denoncim ashtu edhe për të provuar mirëbesimin tuaj nëse ju kërkohen shpjegime.

Çmimi shpjegohet që në fillim dhe nuk premtojmë kthimin e shumave, vetëm një punë të kujdesshme mbi dokumentet.